En av de første beslutninger byggherren må ta er valg av kontraktstrategi. Det vil si velge hvordan de ulike avtalene med rådgivere, entreprenører og leverandører skal organiseres. Det er et utall ulike varianter å velge mellom, alle med hver sine fordeler og ulemper. Det er vanlig å nevne tre ytterpunkter.
Tre ytterpunkter av kontraktstrategi
1 Byggherrestyrt entrepriseform, hvor byggherren selv inngår avtaler direkte med alle aktørene i prosjektet.
2 Generalentreprise. Byggherre inngår kun en avtale med en Generalentreprenør, som får ansvaret for inngå alle nødvendige avtaler med rådgivere, underentreprenører og underleverandører. Byggherren trenger ofte en avtale med en byggleder, og kanskje en innledende avtale med arkitekt, som deretter transporteres til generalentreprenøren. Men i hovedsak har byggherren da bare en stor kontraktsmotpart å forholde seg til.
Uttrykket generalentreprise blir brukt på ulike forhold. Mange bruker uttrykket der byggherren inngår avtale med et entreprenørfirma som ikke utfører arbeidet selv, som setter alt bort til underentreprenører.
3 Samspillsentreprise, hvor entreprenøren trekkes inn i prosjektet allerede før byggherren har bestemt de funksjonskrav og andre krav entreprenøren til slutt skal oppfylle, enten i en utførelsesentreprise eller som en totalentreprise.
Hva som er det riktige valget hvor hvert prosjekt må vurderes konkret.
Valget av kontraktstrategi, bestemmer i sin tur hvilke kontraktsvilkår som skal inn i hver kontrakt.
Hvilken kontraktstrategi er «den riktige»
Det er ikke slik at en kontraktstrategi generelt er mer riktig enn de andre. Hvilken som er riktig i et konkret prosjektet beror på flere forhold.
- Byggherrens kunnskap og erfaring med prosjektledelse i byggeprosjekter,
- byggherrens ressursene til å drive tilstrekkelig prosjektledelse gjennom hele prosjektet,
- ønsket og behovet for kontroll over metode og materialvalg,
- entreprenørens erfaring og ønske mm.
Samspillsmodellen kan lede til både utførelsesentrepriser og totalentrepriser, byggherrestyrte entrepriser og generalentrepriser
Det er viktig å forstå at valget av en samspillsmodell i fase 1, ikke er til hinder for at byggherren velger byggherrestyrt entreprise eller generalentreprise i fase 2. Vi ser samspillsprosjekter hvor målet er å drive samspill frem til en totalentreprise etter NS 8407 i fase 2, men hvor byggherrens ønske om full kontroll over det meste, gjør at partene ender opp med en ren NS 8405 i fase 2.
Det er ikke noe i veien for å gjøre det slik og det viser dynamisk og anvendelig samspillsmodellen er.
Det å trekke entreprenøren inn i tidlig fase er nyttig selv om partene velger en tradisjonell entrepriseform i fase 2.
Ved å trekke entreprenøren inn allerede i fase 1 får entreprenøren mulighet til å bidra med innspill til hva byggherren bør ta inn som funksjonskrav og andre krav, entreprenøren får bedre tid på å forstå byggherrens ønsker og formål med prosjektet, og bedre tid på å forberede sin egen produksjon. Dette er positivt, selv om partene til slutt ender opp med en ren NS 8407 eller NS 8407.
Vi tør derfor å hevde at det så mange fordeler med å trekke entreprenøren inn tidlig i prosjektet, at samspillsformen vil være nyttig selv om partene har et mål om en ren NS 8407 (generalentreprise/totalentreprise) eller NS 8405 (utførelsesentreprise) i byggefasen.
Fordeler og ulemper med samspillsmodeller
Fordelene med samspillsentreprisemodellen overgår klart farene. Men det er viktig å være klar over at det er risiko knyttet til samspillsmodellen.
De mest opplagte fordelene er at byggherren kan få nyttige innspill fra entreprenøren i forhold til hvilke muligheter og risikoer som ligger i prosjektet, hva ulike byggherrekrav vil koste, hvilken risiko som ligger i kravet og ikke minst hvor lang tid det vil ta å oppfylle de ulike kravene.
Entreprenøren får bedre tid til å bli kjent med prosjektet, formålet med prosjektet og byggherrens krav. Dette reduserer faren for misforståelser og tvister. Entreprenøren får bedre tid til å forberede sin produksjon. Det reduserer faren for forsinkelser.
Farene med samspillsentreprise går i hovedsak ut på at partene kan skape uklarheter rundt hvem som har besluttet hva og med det ende opp med et solidarisk ansvar for kostnader partene tror den andre part har eneansvar for.
For å unngå at farene blir realitet, er det viktig at partene bruker kontraktsvilkår partene forstår, at de følges, og at arbeidet organiseres i en kjent og tilstrekkelig enkel prosjektmodell hvor riktige beslutninger dokumenteres.
Byggherren må besitte nok byggeteknisk kunnskap
Velger byggherren en samspillsvariant er det viktig at byggherren enten selv besitter nok kunnskap om byggeprosjekter eller engasjerer en dyktig byggeleder som må være aktiv gjennom hele prosjektet. Dette for å være en motvekt mot entreprenørens erfaring og kompetanse.
Samspillsentrepriser i borettslag og sameier
Vi anser samspillsentreprise godt egnet i små og store vedlikeholdsprosjekter for borettslag og sameier. Les mer om dette i en egen artikkel på fagsidene til Langseth Advokatfirma DA. Samspill i vedlikeholdsprosjekter i sameier og borettslag.
Valget av kontraktstrategi er bestemmende for kontraktsvilkårene
Som nevnt ovenfor er det først når kontraktstrategi er valgt at byggeren kan velge kontraktsvilkårene. Det vil si regler som fordeler ansvar, risiko, plikter og rettigheter som passer for den kontraktstrategien som er valgt. Dette er viktig.
Vi ser ofte at det velges kontraktsvilkår ut fra et sett med standardvilkår uten at det er gjort tilstrekkelig med vurderinger av om reglene passer for det konkrete prosjektet.
Vi kan som eksempel nevne byggeprosjekter der det skal bygges og selges prosjekterte boliger. Mange kontrakter som inngås mellom utbygger og entreprenør mangler kritiske regler, som potensielt kan skape problemer for begge parter. Slike prosjekter er godt egnet som samspillsprosjekter.
Hvilke kontraktsvilkår som bør velges skriver vi om i en annen artikkel